策略操盘万亿债务化解加速房企经营重回轨道

房企化债加速推进。

中指研究院近期发布的数据显示，截至今年10月底，21家出险房企化债规模约1.2万亿元，有望极大减轻这些企业短期内公开债务偿还压力。同时，出险房企通过多种方式削债，改善资产负债表，也有利于行业风险出清进程。

代表房企之中，碧桂园、融创和旭辉等也在近期陆续进行境外债重组投票，其中已有房企获得债权人的批准，债务重组方案获批成行。

房企本轮化债受到市场关注的缘由是，多数债务重组方案的核心已经不是展期，而是直接削债，通过大幅降低债务规模获得“重生”的机会。此前，房企与债权人双方博弈强烈，债权人议价空间较大，但随着市场境况未曾发生扭转，债权人对房企债务的清偿率预期也已经降低。

随着房企债务压力减轻，已有部分此前曾遭遇短期流动性压力的房企重新恢复投资。这也表明，房企在债务谈判中处理得当的前提下，仍能够在当前的市场之中拥有一席之地，而如果市场筑底回稳，这类房企也有望得到新生。

大规模削债

房企此轮化债，多数是与债权人的二次博弈。在前次化债的基础上，多数房企寻求降低债务本金偿还的比例，以此减轻负担。

以碧桂园为例，其境内债、境外债均正在进行重组。公开数据显示，碧桂园9只境内债券正在与债权人谈判，目前已经基本接近尾声，其中8只债券的持有人会议通过了重组方案，余额合计为134亿元。

境外债方面，根据碧桂园此前发布的公告，其境外债重组目标是减少约116亿美元，并将到期时间延长至11.5年以及降低融资成本，将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

同时，碧桂园境外债务重组也将接近尾声。10月13日，碧桂园发布公告，公布境外债务重组方案细节，并正式通知债权人于11月5日召开计划债权人会议进行投票表决。据21世纪经济报道记者从债权人以及知情方所获得的消息，目前各方磋商相对顺利，方案经过多次博弈修改之后，最终获得债权人支持具有较大可能性。

一位持有大额房企公司债的私募机构负责人告诉21世纪经济报道记者，目前与房企已经几乎没有太多的谈判空间，“就算账面上有现金，但现金都要优先保交楼，所有房企采取的方案也几乎没有差别，最后也只能是投同意票”。

在碧桂园之前，融创已经先行一步获得债权人的支持，债务重组方案基本宣告落地。

10月14日，融创中国宣布，在参与投票的1492名债权人中，1469人投票赞成公司的境外债务重组方案，赞成比例高达98.5%；按债权金额计算，这些投票债权人持有的债权总额约为84.3亿美元，其中赞成票所对应的债权金额支持率约为94.5%。

融创的境外债重组方案，基本将所有的债权转换为股权。根据融创此前披露的境外债重组计划，针对总规模约95.5亿美元的境外债务，融创计划向债权人分派两个系列的新强制可转债。这也是融创对境外债的第二次重组。

其中，新强制可转债选项一转股价为6.8港元/股，可在重组生效日起转股，重组生效后6个月触发强制转股；新强制可转债选项二转股价为3.85港元/股，可在重组生效日期后第18个月开始转股，重组生效后30个月强制转股，该类选项占比不超过债权总额的25%，若选择超过上限，将按比例分配至新强制可转债选项一。

11月5日晚间，融创宣布，境外债务二次重组方案获得香港高等法院批准，并从当日起正式生效。

经营回正轨

债务重组之后，房企压力显著减轻。

中指研究院企业研究总监刘水分析称，从已披露的削债比例来看，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%。融创中国境外债经过第二次重组实现全额削减，境内债重组削减比例超过50%；旭辉集团、佳兆业等企业海外债重组后的削债比例亦超过50%，显著降低了实际债务压力。

没有了债务的包袱，房企最大的改变是在投资决策上。

典型的例子是金地集团。2024年全年，金地集团按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务后，今年金地集团已经重启拿地，在杭州、上海等城市均有斩获。

金地集团董事长徐家俊在业绩会上对投资者表示，公司重回土地拍卖市场的主要原因是随着公开债务的偿还，债务压力缓解；同时2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用，市场有所修复，部分核心城市市场出现一定程度回暖的积极迹象，因此在核心城市重启拿地。

一位华南中型房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，“这些处理完债务的房企，在市场上行的时候享受了足够的红利，对整个房地产市场仍然抱有较大的信心。我们董事长也对我们传达了积极的态度，他预判债务成功后公司的压力也没那么大，理论上一两年内我们也会重新回到土地市场上。”

碧桂园此前发布的9月管理会议中也表示，在政策与市场的共振下，碧桂园一切正在向好中。8月18日，碧桂园发布公告，境外债务重组取得突破性进展；8月22日，恒生指数公司公告，碧桂园获纳恒生综合指数。“这不仅是一个资本动作，更是市场信心修复的信号。”碧桂园强调。

中指研究院分析认为，从企业发展战略来看，在完成保交楼和债务重组后，不少房企将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务。

刘水则建议，不少企业能够完成债务重组，但其资产负债表仍面临调整压力。轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业以最低的成本恢复“造血”能力。同时，出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，如产品力和品牌仍有一定影响力，拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径。展望未来，整个行业从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔。

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